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房产纠纷案-业主挑战开发商成功退还定金

案情

  孙姐妹于2008年10月26日来到东莞市沁林山庄看房,售楼小姐宣称该房地利如何优势,而且购房者的子女在山庄内的北大学校读书,书学费可享受七折优惠等等。孙姐妹觉得很满意,当即签订了《中惠沁林山庄(住宅)认购书》,并各自支付定金人民币贰万元,各自购买了一套房。2008年11月19日被告给原告传真了商品房买卖合同(以下简称买卖合同)文本,原告阅读后发现很多条款均显失公平,要求被告进行修改。被告答复:公司统一制作的合同不可能修改,你愿签就尽快,否则就要没收定金。孙姐妹傻眼了,打开认购书一看,上面写着:购方已阅读并认可在现场展示的买卖合同文本,签订认购书后七日内支付首期款并签订正式的买卖合同,否则卖方有权没收定金。孙姐妹以后多次找到售楼处,售楼小姐明确表示已没收定金。

  几万元是孙姐妹打工赚来的辛苦钱,自然不甘心就这样被吞了,找到广东淳锋律师事务所陈贵琼律师,询问是否有可挽回的余地。陈律师认真阅读了开发商的合同文本,发现很多条款显失公平,加重了买方的责任,减轻了卖方的责任。根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷的司法解释的相关规定,由于不可归责于双方当事人的因素导致合同不能签订的,卖方应该返还定金。于是决定受理此案。

  双方焦点及主要证据:

  1、我方:证据主要有许多附加条款的房地产买卖合同传真件、本律师寄出的律师函(要求修改合同文本)、订购书及收款收据等。我方主张由于不可归责于双方当事人的因素导致合同不能签订的,卖方应该返还定金。

  2、开发商:证据主要有认购书及东莞市统一标准的房地产买卖合同。开发商主张他提供的是标准版本合同,由于购房者自己原未按时签订合同,依法应没收定金;

  我方代理词

  审判长、人民陪审员:

  孙荣翠(原告)诉东莞市中惠沁林山庄房地产开发有限公司(以下简被告)商品房预售合同纠纷一案,广东淳锋律师事务所依法接受孙XX的委托,指派本人担任其委托代理人。本人通过调查取证了解案情和参加庭审调查,代理人现提出以下代理意见,供合议庭参考:

  一、双方签订《认购书》时,被告并没有向原告展示或解释过任何《商品房买卖合同》文本。

  原告于2008年10月25日(周六)晚上来到被告开发的中惠沁林山庄看房,被告的销售人员黄凤玲宣称该房紧俏,地利如何优势,而且购房者的子女在山庄内的北大学校读书,书学费可享受七折优惠等等。原告听信被告,表示想买此房,黄凤玲劝说当晚交纳定金,签订认购书,还说由于时间太晚,其他事宜以后再说,并没有向原告展示或解释过任何《商品房买卖合同》文本、银行按揭条件及所需资料。原告先交付了定金贰万元,回头在被告准备好的《中惠沁林山庄(住宅)认购书》末尾处签上了自己的名字便回家了。

  《中惠沁林山庄(住宅)认购书》系被告单方拟订,第二条第五款的内容免除了售房者的义务,而加重了购房者的义务,应属于无效条款。被告不能仅凭此条内容而主张已尽了“展示《商品房买卖合同》文本”的义务。退一步讲,即使被告已经向原告展示《商品房买卖合同》文本,也没有证据证明他向原告展示的《商品房买卖合同》文本与向法庭提交的合同文本是一致的。

二、原、被告最终未签订《商品房买卖合同》,并不是原告的责任,依据最高人民法院的相关司法解释,原告有权退还定金。

  双方签订的认购书规定了须在七日内签订商品房买卖合同,但按照商品房销售的惯例,拟订、准备合同是被告的义务,无论被告是否承认曾经传真过商品房买卖合同给原告,被告的行为均构成违约行为.

  (1)如果被告否认传真过合同文本,截止庭审之日被告除拿了一份格式合同范本之外,并没有向法庭提供其准备与原告签订的合同文本,这证明了被告并没有有打算与原告签订《商品房买卖合同》,被告的违约行为非常明显。特别说明的是,合同范本的很多内容都是空白的或需要双方当事人选择确定的,如逾期交房、逾期办理房地产证违约责任的确定及违约金及计算等都需要双方当事人的协商同意,被告仅仅拿出一份格式合同范本就想证明自己履行了义务,显然是站不住脚的。

  (2)如果被告已传真合同文本,根据原告向法庭提供的《商品房买卖合同》上记载的时间,被告于2008年11月19日传真给原告的,距离签订认购书的时间早已超过了七日;而且更重要是,被告传真的合同条款内容显失公平,原告收到传真后多次要求被告修改,本代理人也与被告的销售人员电话沟通过,并正式发律师函给被告,要求双方进一步协商合同条款,但被告均明确拒绝。因此,原、被告最终未签订《商品房买卖合同》,并不是原告的责任。依据最高人民法院相关司法解释,如果因为不可归责于双方当事人的事由导致合同不能签订的,被告作为出卖人应当将定金返还给原告,如果因为被告的违约行为导致合同不能签订的,被告应双倍返还定金给原告。

  终上所述,被告先是采用欺骗的手段诱使原告交纳了定金、签订了认购书,再利用自己的强势企图与原告签订一份不平等合约。在原告提出了合理修改的要求后,却再凭自己的强势侵吞了原告的定金,被告的行为确实于情于理于法都说不通。原告只是一名普通的外来打工者,本想通过按揭方式购买一房作为自己的安身之处,却没有想到房未买定金已去。万般无奈之际,原告才向法庭起诉,要求的也只是要回原本属于自己的钱,并没有要求被告双倍返还定金。在此,本代理人请求合议庭能本着保护弱者及公平合理的原则,支付原告的诉讼请求。

  以上意见希望能得到合议庭的采纳。

  广东淳锋律师事务所

  律师:陈贵琼

  2009.6.15

  法院判决

  东莞市第二中级人民法院作出(2009)东二法民一初字第1333/1334号民事判决如下:

  本院认为双方签订的认购书是合法效的合同,双方均应按认购收的约定履行。本案争议的焦点是:原告有无违约,被告是否需要返还定金。着先关于房地产买卖合同传真件,虽然被否认有传真该合同文本给原告,但被告确认传真件上显示的号码是被告公司的传真号码;其次,虽然律师函邮寄后并没有被告的签收,但原告邮寄律师函给被告的行为是事实,再结合律师函的内容亦提及协商更改合同事宜,与合同传真件互相印证,因此本院认定原告是在多次协商不成后向被告发出律师函。综上,本院认为原被告在经过协商后对拟签订的房品房买卖合同无法达成一致意见,致使合同最终未能签订,双方均不存在违约行为。被告应将收取的定金返还给原告。依据我国民事诉讼法第64条及合同法第115条的规定,判决如下:被告应在本判决生效之日起三日内返还定金20000元给原告。诉讼费由被告承担。

  办案体会

  这两个案件虽然标的额较小,但意义重大。老百姓买房绝对是大事,千万要谨慎,必要时请律师把把关是非常有必要的。后来本律师在宝安区人民法院办理了与本案具有相似的案件,本律师在与对方律师沟通时也提及了此案的判决,对方律师听后立即退还了定金,达成了和解。

[更新: 2010-3-22 16:30:09]  [浏览: 3929]  [顶部]  [返回]
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